Проучването открива разширяващата се пропаст между богатите и бедните квартали

Ново проучване, проведено в Колумб, щата Охайо, показва как цените на жилищата и кварталните стойности са се поляризирали в някои градски райони, като богатите стават по-богати, а бедните - по-бедни.

Изследователски екип от Центъра за градски и регионален анализ на държавния университет в Охайо (CURA) използва база данни с жилищни сделки с висока резолюция, за да анализира близо 480 000 продажби на жилища в района на Колумб между 2000 и 2015 г., за да види как са се променили стойностите на жилищата в конкретни квартали.

Констатациите, публикувани в списанието Географски анализ, предполагат, че някои от факторите, за които отдавна се смята, че влияят на кварталните стойности като разстоянието до центъра, близките магистрали или атракции като градски паркове, вече нямат голямо значение за променящите се цени на жилищата в даден район.

По-скоро това, което движи кварталните ценности, са уникалните, местни удобства и характеристики на всяка област, като местен бизнес, училища, престъпност и социални мрежи.

И тези характеристики се самоукрепват с времето, каза Джинхюн Лий, водещ автор на изследването и аспирант по география в щата Охайо.

„За 15 години виждаме, че разделението между богатите и бедните квартали става все по-дълбоко и по-широко в Колумб“, каза Лий.

Резултатите показват, че държавните служители трябва да осигурят директни инвестиции в квартали с ниска стойност, за да преодолеят самоукрепващите се негативни ефекти, каза той.

Например традиционно високо оценените квартали, които включват предградията (Горна Арлингтън, Грандвю Хайтс, Бексли), стават още по-проспериращи през 15-те години. Кварталите с ниска стойност в града (Линден, Франклинтън) загубиха стойност.

Данните показват влиянието на Голямата рецесия върху стойността на къщите в района на Колумб. Цените на жилищата спаднаха значително във всички части на града между 2008 и 2011 г., както в САЩ, но възстановяването не настъпи еднакво в района на Колумб.

„Областите, които традиционно са имали високи цени на жилищата, възвръщат голяма част от причинената от рецесията загуба, докато други области не“, каза Лий. "Това неравностойно възстановяване направи поляризираните квартални стойности в Колумб още по-лоши."

Като цяло високите цени на жилищата са групирани близо до центъра на града и в крайградските райони, каза Лий.

„За разлика от това, районите между центъра на града и крайградските райони имаха ниски цени на жилищата, което доведе до пейзаж с цената на жилища с формата на поничка“, каза той.

Изследователският екип е изчислил колко далеч е всеки квартал от основните удобства на Колумб, включително центъра на града, най-близките реки, кампуса на щата Охайо, зоопарка Колумб и най-близкия поддържан град.

Анализът разкри, че разстоянието от тези характеристики не оформя модели на стойност на квартала с течение на времето, тъй като някои дългогодишни теории показват, че те биха могли, каза Лий.

„Това предполага, че причините, поради които кварталите стават все по-поляризирани, имат повече общо с това, което се случва във всеки отделен квартал“, каза той.

Изследователите установиха, че местоположението на главните магистрали в Колумб, особено на американската междущатска станция 71, оформя поляризация. Много от по-богатите квартали са групирани на запад от I-71, като по-бедните квартали са на изток.

„Това е в съответствие с работата на изследователите на публичната политика и градската история, която документира, че магистралите са построени така, че целенасочено да пробиват по-бедните квартали на малцинствата и да избягват по-богатите“, каза Лий. „Служи за допълнително засилване на моделите на икономическа сегрегация.“

Изследването предполага, че кварталите с ниска стойност е малко вероятно да се подобрят с времето сами, според Лий.

„Нашите изследвания подчертават необходимостта от директни инвестиции в кварталите, за да предизвикат процес на развитие“, каза той.

Например правителствата могат да инвестират в програми за обучение на пазара на труда в квартали с ниска стойност, за да компенсират самоукрепващите се негативни ефекти, които могат да влошат тези квартали с времето, каза той.

Подобни поляризиращи тенденции най-вероятно съществуват в ценностите на квартала в градовете в цялата страна, според Лий. Но точните начини, по които те стигат до там, могат да се различават в зависимост от фактори като размера на градовете и нивата им на децентрализация.

Базата данни за жилищните сделки беше предоставена от фирмата CoreLogic.

Източник: Държавен университет в Охайо